房叔喜提留言功能，2万元/㎡京杭府240套首发 |选房指南No.74
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近期海德公园、天都城等楼盘纷纷抢跑，从侧面说明本该人气最盛的2万元/㎡价格线的刚需市场，也将迎来行情转折点。
12月16日起，该价格线市场的开盘竞赛又添一名新成员——祥生绿都京杭府。当天京杭府首开240套核发预售证，销售均价20200元/㎡（含装修标准3200元/平）。
从同板块的江南院子开盘情况来看，崇贤市场受到购房者冷落，楼盘推出的213套房源仅吸引248户家庭登记报名；而继12月8日开盘后近一周的续销时间里——截至12月14日下午，89方户型尚余3套，位置在顶底楼；125方大户型剩余10多套，包含部分所在楼层位置不错的房源。
关于江南院子和京杭府的产品对比，房叔在前文
这里要说的是，京杭府首开240套房源中，93方三房仅80套，其它都是126方、131方的四房。并且从种种迹象看——比如楼盘提前至少1个月开始审核资料稳定意向客户、预售证公示期前两天还在举办“推荐客户并成交即送3000元超市卡或油卡”的活动，以及验资门槛降低至20万，京杭府应该早已预料到这批首开大户型的去化会稍显疲弱。
据悉240套房源可能吸引500-600组客户报名，中签率40-48%。另外这个时间点开盘，京杭府还面临着天都城、海德公园等同属余杭城北片区、价格相近楼盘的客户竞争。
海德公园和天都城推出的房源中也有部分大户型，而京杭府的大户型开盘量是后者之和的近1.6倍，京杭府的去化压力可想而知。但作为硬币的另一面，城北改善人群的选择就丰富多了。下表简单罗列了三个楼盘大户型开盘情况，面对拓宽的选择面，房叔希望购房者在系列理性思考后再做抉择。
楼盘名称 | 户型（㎡） | 套数（套） | 总价（万元） |
海德公园 | 99-126 | 68 | 200-287 |
天都城 | 117 | 86 | 179-199 |
京杭府 | 93-131 | 240 | 161-293 |
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对于崇贤板块，房叔的整体评价如下：
崇贤的地铁个人认为迟早会通，但是目前区块内缺乏的就是大型的商业配套，虽然城市界面不错，但是居住氛围不足。
现在市场走淡，崇贤板块又有大量的后续供应，不用摇号已经是很正常的情况了。个人判断，年底年后板块内的竞争只会更加激烈，不排除有优惠的可能。至少眼前并不着急入手，建议观望一下再作决定。
PART 1
摇号信息
京杭府鸟瞰图
1号楼、2号楼、19号楼、30号楼，共240套
主力户型：93㎡、126㎡、131㎡
无房户倾斜：30%
均价：20200元/㎡（含精装标准3200元/㎡）
验资门槛：存款金额无房无贷：20万；其它情况50万元
登记时间：2018年12月16日-12月18日
开发商：祥生，绿都，湛景置业
拿地时间：2017年10月11日
拿地楼面价：12999元/平，自持17%
销售均价：预计精装均价约20000元/平
周边二手房售价：恒基旭辉府101方简装成交单价24441元/平
项目规划：6幢洋房+13幢高层+排屋共1197户
住宅业态建筑类别：高层，排屋，洋房
交房时间：2021年年底
房屋朝向：南
小区物业：祥生物业
容积率：2（商住）
得房率：78%
南向楼间距：30-80米
层高：2.95米
外立面真石漆
精装特点：中央空调，油烟机，燃气灶等
周边城市界面
北：规划郊野公园，目前已动工在建；绕城高速（与楼幢最近距离约100米）
南：崇杭街、规划幼儿园
西：下塘路、运河公园、京杭大运河
东：恒基旭辉府、丽水北路
公路交通：
项目附近出行主干道为绕城高速、崇杭街、丽水北路。项目南邻崇杭街，距离西侧丽水北路约500米，丽水北路将通过规划建设双层地下隧道与石祥路南段进行衔接，届时崇贤来往南面的运河新城更加便捷，该工程近日动工，预计2021年完工。
轨道交通：
东南面约3公里处为地铁4号线拱康路站（平炼路与拱康路交叉口）
小区内部配套：
儿童游玩区、健身中心、环形跑道、水景池等
小区内部商业配套：
崇杭街沿街楼幢设置底商
小区代建学校：无
周边商业购物配套：
毗邻南面运河新城商业配套，东面隔丽水北路规划一宗商业娱乐设施用地，相距约500米。
周边学校：
南面有一所规划幼儿园，已建成并投入使用的有四维幼儿园和杭十四中，东南面丽水北路东侧已建成并投入使用一所崇贤二小。
医疗：
距离项目东南侧市一医院崇贤分院约3.6公里
接下去是最干货的时刻：楼幢分析、户型点评以及最受购房者喜爱的选房指南。
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PART 2
楼幢分析
1号楼
优势：
西邻排屋区，西边套视野采光较好
劣势：
位于丽水北路沿线，可能受到道路噪音及粉尘干扰
北面为社区服务性用房和小区出入口，可能受到活动、车行噪音干扰
地下室公变所和电信机房
2号楼
优势：
不沿马路，较少受到道路车行噪音及粉尘污染干扰
西邻排屋区，西边套视野采光较好
劣势：
南面有3号楼和4号楼遮挡，降低部分楼层南向光照时间
19号楼
优势：
不沿马路，较少受到道路车行噪音及粉尘污染干扰
南侧、西侧采光光照优势佳
西邻排屋区，西边套视野采光较好
30号楼
优势：
西邻排屋区，西边套视野采光较好
劣势：
位于丽水北路沿线，可能受到道路噪音及粉尘干扰
南面为社区服务性用房和小区出入口，可能受到活动、车行噪音干扰
4幢楼区位都没有明显劣势，只有少量高楼层西边套视线没有被西侧高层建筑遮挡能看到运河景观，其他楼层西边套则较难看到西侧运河景观资源。
不过西边套也有个明显的整体优势，就是西边套毗邻排屋区，采光视野较好；而东边套靠近恒基旭辉府高层房源，采光视野较差
综合来看，楼栋区位优势上19号楼>30号楼>1号楼>2号楼
PART 3
户型分析
93方A1户型
三室两厅两卫
位置：中间套
套数：80套
总价：161-205万元
优点：
动静分离设计；三房两卫设计，各功能区房间尺寸宽敞，户型方正，通透性优于普通高层产品的中间套
缺点：
厨房和客卫依靠设备平台、通风井采光，可能影响房间的采光通风效果
126方C1户型
四室两厅两卫
位置：东边套
套数：80套
总价：208-265万元
优点：
户型狭长，降低南北通透通风条件，但相比较中间套更佳；南向阔面大阳台设计，光照通风条件佳；主卧套房式设计
缺点：
主卫是暗格
131方B1户型
四室两厅两卫
位置：西边套
套数：80套
总价：230-293万元
优点：
西面瞰景大阳台设计，南面掩盖；不过分狭长，南北通透性较佳，优于C1户型；主卧套房式设计且带阳台
缺点：
两个卫生间采光窗户对着墙体，室内通风干燥情况可能会受影响。
PART 4
选房建议
1、楼栋区位优势上19号楼>30号楼>1号楼>2号楼
2、高楼层能更清晰看到部分运河景观资源，建议优先选择高楼层
3、经济条件允许的情况下，建议优先选择西边套。高楼层西边套能观赏到部分运河景观资源，同时西边套毗邻排屋合院区，视野光照条件优于东边套，户型设计上也优于东边套。
PART 5
房叔福利
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